Devolución de fianza del alquiler: qué hacer si el casero no paga

• Al entregar llaves y vivienda, el arrendador tiene 1 mes para devolver la fianza (art. 36 LAU).
• La fianza no cubre “desgaste por uso normal”. Solo impagos o daños acreditados.
• Pide liquidación por escrito: rentas/suministros y, si hay daños, pruebas y facturas.
• Si no pagan en plazo: requerimiento fehaciente (burofax) → mediación/arbitraje → juicio verbal (hasta 6.000 €).
• Desde que pasa el mes sin devolución, tienes derecho a intereses por mora.

1) Qué es la fianza y para qué sirve

La fianza de arrendamiento es una cantidad obligatoria que el inquilino entrega al firmar el contrato (habitualmente una mensualidad en vivienda). Su finalidad es garantizar:

• Impago de rentas o de otros conceptos pactados (IBI, suministros, etc., si así consta).
• Daños en la vivienda más allá del desgaste normal por uso.
• Incumplimientos contractuales (por ejemplo, entregar antes sin preaviso cuando está previsto).

Mientras dura el contrato, el arrendador debe depositarla en el organismo autonómico correspondiente (no confundir con tu fianza “privada” entre partes; son cosas conectadas pero distintas). Al finalizar el contrato y entregar las llaves, el casero tiene un mes para devolverte la cantidad que corresponda. Si no lo hace, incurre en mora y deben abonarse intereses.

2) Cuándo el casero puede retener (parte de) la fianza

La retención de fianza debe estar justificada y documentada. Motivos típicos:

1. Rentas o cantidades debidas: últimos días del mes, prorrateos, suministros pendientes si estaban a tu cargo, etc.
2. Daños imputables: roturas, manchas profundas, muebles faltantes, llaves no entregadas, etc.
3. Limpieza extraordinaria únicamente cuando sea excepcional (no por una limpieza normal entre inquilinos).
4. Penalizaciones contempladas de forma clara en el contrato y ajustadas a derecho.

No procede retener por:

• Paredes con marcas leves o pintura vencida tras años.
• Electrodomésticos que fallan por antigüedad.
• Pequeñas rozaduras, juntas de silicona envejecidas, bombillas fundidas…

Prueba: quien retiene debe probar. Facturas, informes, fotos fechadas y, si es posible, parte de un profesional.

3) Entrega de vivienda “con buena letra”: deja huella de todo

El mejor seguro para recuperar tu fianza es dejar un rastro probatorio ordenado el día de la salida:

• Lecturas de agua, luz y gas con fotos nítidas al momento de entregar (muestra también el contador).
• Reportaje fotográfico/vídeo de todas las estancias, techos, paredes, muebles y electrodomésticos funcionando.
• Acta de entrega firmada con: fecha y hora, número de juegos de llaves, estado general, lecturas y observaciones.
• Inventario (si lo hubo) comparado con la situación final.
• Si el casero no puede asistir, envía acta y llaves por burofax o entrega en conserjería con acuse, o ante notario con acta de depósito (en casos peleones compensa).

4) Calendario práctico: del día de salida al cobro de la fianza

Día 0 – Entrega de llaves.

• Firma acta, toma lecturas y devuélvelas por email al casero.
• Pide liquidación por escrito: fianza a devolver, regularización de suministros y cuenta bancaria.

Día 1–15 – Liquidación amistosa.

• Si te solicitan facturas de suministros, envíalas o autoriza la compensación de importes finales.
• Si alegan daños, pide detalle y justificación (fotos, presupuesto o factura).
• Negocia: si hay discrepancias menores, proponer una compensación parcial puede acelerar la devolución.

Día 30 – Cumple el mes.

• Si no han pagado o te dan largas sin justificar, ya puedes reclamar intereses.
• Envía requerimiento fehaciente (burofax con certificación de texto y acuse).

Día 45–60 – Consumo/Arbitraje o demanda.

• Si no responden al burofax: Hoja de reclamaciones y OMIC (si procede por consumo) o Junta Arbitral si el arrendador está adherido.
• En muchos casos tocará vía judicial: juicio verbal hasta 6.000 € (no exige abogado ni procurador, aunque es recomendable).

5) Cómo reclamar: la vía amistosa y la vía legal

A) Requerimiento fehaciente (imprescindible)

Envíalo por burofax (o carta certificada si no hay otra) a la dirección del arrendador indicada en el contrato. Debe incluir:

• Identificación de partes y del inmueble arrendado.
• Fecha de entrega de llaves y documentación aportada.
• Cuantía reclamada y cuenta bancaria para pago.
• Concesión de plazo breve (7–10 días).
• Advertencia de intereses y acciones legales.

B) Mediación/Arbitraje

• OMIC/Consumo es útil si la vivienda fue alquilada por empresa (gestora, inmobiliaria con rol de arrendadora). Si es un particular, las OMIC suelen mediar, pero no siempre tramitan.
• Arbitraje de consumo: solo si el arrendador está adherido. El laudo es vinculante. Es rápido y gratuito.

C) Vía judicial

• Procedimiento: juicio verbal (hasta 6.000 €). Presentas demanda sucinta con contrato, recibos, acta de entrega, fotos, burofax y cálculos.
• Competencia: juzgado del lugar de la finca o el que determine el contrato (si es válido).
• Intereses: desde que transcurre el mes sin pago, o desde el requerimiento si prefieres fijarlo con exactitud.
• Costas: si te dan la razón sustancialmente, pueden imponerse al arrendador.

6) Modelo breve de requerimiento (para copiar/pegar)

Asunto: Devolución de fianza – Contrato vivienda [dirección]

D./Dª [Nombre y DNI], arrendatario/a de la vivienda sita en [dirección], contrato de fecha [dd/mm/aaaa], hizo entrega de llaves el [dd/mm/aaaa], como consta en el acta adjunta, con lecturas de suministros y estado del inmueble documentados.

Conforme al art. 36 de la LAU, transcurrido el plazo de un mes desde la entrega, procede la devolución íntegra de la fianza por importe de [€], salvo justificación de cantidades a compensar debidamente acreditadas (facturas, parte técnico, etc.).

Requiero el abono de [€] en la cuenta ES[••••] en el plazo de 10 días desde la recepción del presente. Transcurrido dicho plazo, reclamaré judicialmente la cantidad debida, más intereses y costas.

En [lugar], a [fecha].
[Nombre, domicilio, email, teléfono]
Adjuntos: contrato, acta de entrega, fotografías/lecturas, justificantes.

7) Casos frecuentes y cómo afrontarlos

“Me descuentan pintura y pequeñas marcas.”
Tras varios años, es desgaste normal; no procede cargarlo a la fianza salvo que el contrato prevea pintura a tu cargo y exista un deterioro anómalo (graffitis, agujeros múltiples, colorines…). Pide presupuesto y compara con el estado de entrada (fotos).

“Dicen que hay daños, pero no aportan nada.”
Solicita prueba: fotos fechadas y facturas o presupuestos razonables. Sin prueba, exige devolución íntegra. Si se niegan, burofax y demanda.

“Quedan suministros por cerrar.”
Puedes autorizar a compensar con fianza los importes finales (adjuntando facturas). Evita retenciones “a cuenta” por tiempo indefinido: fija plazo para liquidar (p. ej., 30 días desde la última factura emitida).

“El casero no depositó la fianza en la Comunidad Autónoma.”
Ese incumplimiento afecta al arrendador frente a la Administración (posibles sanciones), pero no te perjudica tu derecho a recuperar tu dinero.

“Hubo mascotas/niños y hay arañazos.”
Los daños concretos y visibles se pueden descontar con prueba (fotos + factura de reparación). El uso normal no.

“Me piden penalización por irme antes.”
Revisa contrato: desde 2019, transcurridos 6 meses, puedes desistir con preaviso de 30 días, y solo cabe indemnización si está pactada y por el tiempo restante (normalmente una mensualidad por año incompleto, prorrateada). No es materia de fianza salvo que se pacte compensación con ella.

8) Cómo calcular intereses por mora (idea simple)

• Base: cantidad de fianza no devuelta.
• Desde: día siguiente a cumplir el mes desde la entrega de llaves.
• Tipo: si no se pactó otro, puedes reclamar el interés legal del dinero vigente (o el procesal desde la demanda).
• Fórmula orientativa: Interés = Principal × tipo anual × (días/365).
  Inclúyelo en tu reclamación y pide su actualización hasta pago completo.

9) Checklist de salida (para imprimir)

•  Limpieza general y retirada de enseres.
•  Reparar pequeños desperfectos propios (tacos, agujeros).
•  Inventario revisado.
•  Fotos/vídeo de cada estancia y electrodomésticos en marcha.
•  Lecturas de luz, agua, gas (con fotos).
•  Acta firmada y llaves entregadas (todos los juegos).
•  Envío de email resumen con documentación y cuenta bancaria.

10) Preguntas rápidas (FAQ)

¿Puedo dejar de pagar el último mes “a cuenta” de la fianza?
No es recomendable ni legalmente correcto salvo acuerdo escrito. La fianza no sustituye rentas.

¿Cuánto tarda la Comunidad Autónoma en devolver el depósito oficial?
Ese trámite lo gestiona el arrendador. Tú reclamas a tu casero la fianza contractual; que la Administración tarde no justifica que te paguen tarde.

¿Y si el arrendador vive fuera o no responde a nada?
El burofax a la dirección del contrato te cubre. Si no hay respuesta, demanda: con tus pruebas, el juez puede condenar a devolución más intereses y costas.

¿Cuándo prescribe la acción para reclamar fianza?
En general, 5 años (acción personal). Mejor no apurar: actúa en los primeros meses.

11) Base legal y notas finales

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), art. 36: fianza, depósito y devolución.
• Código Civil: reglas generales sobre compensación, intereses y prescripción.
• Procedimiento civil: juicio verbal por cuantía.

Conclusión: si has entregado la vivienda correctamente y han pasado 30 días sin pago, reclama. Ordena tus pruebas, exige liquidación motivada y, si no hay respuesta, burofax y juicio verbal. Es un procedimiento rápido y, con buena documentación, suele resolverse a favor del inquilino.