Al terminar un alquiler surgen muchas discusiones sobre el estado de la vivienda: ¿tiene que pagar el inquilino por una pared rozada?, ¿un electrodoméstico viejo que se rompe es su responsabilidad?, ¿hasta qué punto puede el casero descontar de la fianza?
La clave está en distinguir claramente entre desgaste por uso normal —que paga el propietario— y desperfectos imputables al inquilino, que sí pueden generar compensación o retención de fianza.
Este artículo explica qué se considera cada cosa, ofrece ejemplos reales, cómo actuar si te reclaman daños injustificados y un modelo de escrito para responder a tu arrendador.
1) Qué es “desgaste por uso normal” (y por qué no puede descontarse de la fianza)
El uso normal de la vivienda, incluso cuando es cuidadoso, genera un desgaste inevitable: el paso del tiempo, la luz, la humedad, el uso diario… Este deterioro natural no puede cargarse al inquilino.
Se considera desgaste normal todo aquello que se produce sin culpa o negligencia y que es esperable por el uso habitual de la vivienda.
Ejemplos de desgaste normal
- Paredes ligeramente rozadas o pintura apagada por el paso del tiempo.
- Pequeños arañazos superficiales en el suelo.
- Juntas de azulejos amarillentas.
- Electrodomésticos que fallan por antigüedad.
- Grifos o mecanismos que se deterioran por uso continuado.
- Persiana que deja de funcionar por desgaste del mecanismo interno.
En todos estos casos, la reparación o sustitución corresponde al arrendador, y no puede descontarse de la fianza.
Señal clave
Si el daño se habría producido igualmente aunque el inquilino fuera extremadamente cuidadoso, estamos ante desgaste normal, nunca imputable.
2) Qué son desperfectos imputables al inquilino
Los desperfectos imputables al inquilino son daños provocados por mal uso, negligencia, descuido o manipulación incorrecta durante la estancia.
Estos sí pueden justificar que el arrendador retenga parte o toda la fianza, siempre que existan pruebas suficientes.
Ejemplos de desperfectos imputables
- Paredes con agujeros grandes o múltiples taladros innecesarios.
- Cristales rotos por golpes.
- Muebles partidos o quemados.
- Electrodomésticos dañados por mal uso (sobrecarga, golpes, manipulación incorrecta).
- Manchas profundas en sofás o colchones proporcionados con la vivienda.
- Puertas descuadradas por golpes o tirones bruscos.
- Suelo con rayas profundas provocadas por mover muebles sin protección.
Aquí sí existe responsabilidad del inquilino, pero con límites: la reparación debe ser proporcional y correctamente acreditada.
3) Cómo se prueba quién es responsable del daño
La carga de la prueba es clave. Lo ideal es contar con documentación del estado inicial y final de la vivienda.
Pruebas útiles para el inquilino
- Fotos y vídeos del día de entrada.
- Inventario firmado (si lo hay).
- Facturas de mantenimiento realizadas durante el alquiler.
- Evidencias de fallo por antigüedad (por ejemplo, electrodoméstico viejo).
- Mensajes previos comunicando problemas al casero.
Pruebas del arrendador
- Fotografías del daño.
- Informe o presupuesto de reparación.
- Comparación con el inventario de entrada.
Si el casero no puede demostrar que el daño es culpa del inquilino, no puede descontarlo de la fianza.
4) ¿Qué puede descontar el casero y qué no?
✔ Lo que SÍ puede descontar
- Reparaciones por daños atribuibles al inquilino.
- Reposición de objetos incluidos en el inventario y claramente deteriorados por mal uso.
- Limpiezas extraordinarias por dejadez extrema.
- Facturas de suministros pendientes si estaban a cargo del inquilino.
✖ Lo que NO puede descontar
- Pintura normal tras varios años.
- Reparaciones estructurales o de mantenimiento general.
- Averías por antigüedad.
- Mejoras de la vivienda que el casero quiera hacer tras la salida.
- Limpiezas normales tras uso habitual.
Una norma útil: si el casero “aprovecha” tu salida para renovar la vivienda, no puede imputarte ese coste.
5) Cómo actuar si te atribuyen daños que no son tuyos
Paso 1. Pide detalle por escrito
Solicita una justificación desglosada con fotografías y presupuestos. Un “hay desperfectos” no es suficiente.
Paso 2. Aporta tus pruebas
Adjunta fotos de entrada, mensajes, inventarios y cualquier prueba de que el daño ya existía o se debe al desgaste normal.
Paso 3. Si el casero insiste, responde por escrito
Rebate cada daño injustificado y exige la devolución íntegra o parcial de la fianza.
Paso 4. Si no hay acuerdo, reclama
Puedes acudir:
- A una reclamación formal por escrito.
- A mediación/consumo de tu comunidad (según el caso).
- A un juicio de cantidad si la retención es indebida.
La mayoría de casos se resuelven antes de llegar a juicio cuando el inquilino demuestra que documentó bien el proceso.
6) Modelo de escrito para responder a un casero que reclama daños indebidos
Asunto: Respuesta a la valoración de desperfectos y solicitud de devolución de fianza
[Nombre y apellidos]
[DNI/NIE]
[Dirección del inmueble alquilado]En [localidad], a [fecha]
A la atención de [nombre del arrendador]:
He recibido su comunicación de fecha [día/mes/año] relativa a supuestos desperfectos en la vivienda ubicada en [dirección]. Tras revisar la información facilitada, manifiesto:
- Que los elementos señalados en su escrito corresponden a desgaste normal por uso, no imputable al inquilino, o bien ya constaban en el estado inicial de la vivienda (adjunto fotografías/acta de entrada).
- Que no se me ha aportado prueba suficiente de que tales daños hayan sido causados por un uso negligente.
- Que, en consecuencia, solicito la devolución íntegra de la fianza, por importe de [€], en el plazo legal establecido.
Quedo a la espera de su respuesta.
Atentamente,
[Firma si es en papel]
[Nombre y apellidos]
7) Checklist rápido para evitar problemas con desperfectos
- Toma fotos y vídeos el día de entrada y el día de salida.
- Revisa el inventario y corrige lo que no coincida.
- Notifica cualquier avería cuanto antes.
- Guarda capturas de mensajes con el arrendador.
- Haz una revisión conjunta al entregar las llaves.
- Solicita por escrito la devolución de la fianza.
- Si hay retenciones, pide siempre detalle y pruebas.
Conclusión
La diferencia entre desgaste por uso normal y desperfectos imputables es esencial para evitar conflictos al final de un alquiler. El desgaste natural no puede descontarse de la fianza; en cambio, los daños causados por mal uso sí pueden generar responsabilidad.
La clave está en documentar el estado inicial y final, pedir pruebas claras y responder por escrito ante cualquier intento de imputarte daños que no te corresponden. Con una buena gestión, la mayoría de conflictos pueden evitarse y la devolución de la fianza se resuelve sin problemas.
