Las averías en una vivienda alquilada son una de las principales fuentes de conflicto entre inquilino y propietario. Caldera que deja de funcionar, persianas bloqueadas, enchufes que no dan corriente o una lavadora que se estropea generan siempre la misma pregunta: ¿quién tiene que pagar la reparación y en cuánto tiempo?
En este artículo verás cómo distinguir entre avería, mantenimiento y mal uso, cuáles son los plazos razonables de actuación, y qué puedes hacer si el casero no repara, con un modelo de escrito y un checklist práctico.
1) Qué se considera una avería en un piso alquilado
Una avería es un fallo técnico que impide el uso normal de un elemento esencial de la vivienda y que no ha sido provocado por un uso negligente del inquilino. A diferencia de los pequeños arreglos cotidianos, las averías afectan a la habitabilidad o a servicios básicos.
Ejemplos habituales de averías
- Caldera o calentador que deja de funcionar.
- Termo eléctrico que no calienta el agua.
- Instalación eléctrica con cortes o enchufes inutilizados.
- Persianas o ventanas que no se pueden abrir o cerrar.
- Electrodomésticos incluidos en el alquiler que dejan de funcionar por antigüedad.
En estos casos, no estamos ante un “desgaste menor”, sino ante problemas que requieren intervención técnica.
2) Quién debe pagar la reparación: arrendador o inquilino
La regla general es clara: el arrendador debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad durante todo el contrato. Por tanto:
Reparaciones a cargo del propietario
- Averías estructurales o técnicas.
- Fallos por antigüedad o uso normal.
- Elementos esenciales para la vida diaria (agua caliente, electricidad, cerramientos).
Reparaciones a cargo del inquilino
- Pequeños arreglos por uso cotidiano (bombillas, pequeños ajustes).
- Daños causados por mal uso o negligencia.
Si la avería se habría producido aunque el inquilino fuese cuidadoso, corresponde al casero. El propietario no puede trasladar el coste solo porque el problema haya surgido durante el alquiler.
3) Plazos razonables para reparar una avería
La ley no fija un número exacto de días, pero sí exige que las reparaciones se hagan en un plazo razonable, teniendo en cuenta:
- La gravedad de la avería.
- Si afecta a la habitabilidad.
- La urgencia del servicio afectado.
Orientación práctica de plazos
- Averías urgentes (agua caliente, electricidad, cerraduras): actuación casi inmediata o en pocos días.
- Averías importantes pero no críticas: reparación en un plazo breve y razonable.
- Averías menores: pueden demorarse algo más, pero siempre con comunicación.
Si el casero no responde o retrasa sin motivo, entra en juego el derecho del inquilino a actuar.
4) Qué hacer paso a paso si el casero no repara
Paso 1. Comunica la avería por escrito
Notifica siempre la avería por escrito (correo electrónico o mensaje guardable), indicando:
- Qué ocurre.
- Desde cuándo.
- Cómo afecta al uso de la vivienda.
Esto deja constancia de que el propietario conoce el problema.
Paso 2. Da un plazo razonable
Si no responde, envía un segundo mensaje fijando un plazo concreto (por ejemplo, 5–7 días en averías importantes).
Paso 3. Repara tú solo si es urgente
En casos urgentes, el inquilino puede reparar directamente y luego reclamar el coste, siempre que:
- La reparación sea necesaria para la habitabilidad.
- El importe sea razonable.
- Existan facturas y pruebas.
Paso 4. Reclama el importe o compénsalo
Si el casero sigue sin responder, puedes:
- Reclamar el importe de la reparación.
- En casos muy concretos, descontarlo de la renta, siempre documentándolo bien.
5) Modelo de escrito para exigir la reparación de una avería
Asunto: Requerimiento de reparación de avería en vivienda alquilada
[Nombre y apellidos]
[DNI/NIE]
[Dirección del inmueble alquilado]En [localidad], a [fecha]
A la atención de [nombre del arrendador]:
Le comunico que en la vivienda situada en [dirección], arrendada en virtud del contrato suscrito el [fecha], se ha producido la siguiente avería: [describir la avería], que impide el uso normal de la vivienda.
La avería fue comunicada previamente en fecha [día/mes/año] sin que, a día de hoy, se haya procedido a su reparación.
Por la presente le requiero para que proceda a su reparación en un plazo máximo de [X] días, al tratarse de una incidencia que afecta a la habitabilidad de la vivienda.
En caso de no recibir respuesta, me veré obligado/a a adoptar las medidas necesarias para su reparación, reclamando posteriormente el importe correspondiente.
Atentamente,
[Firma]
[Nombre y apellidos]
6) Checklist rápido ante una avería en el alquiler
- ¿Has comunicado la avería por escrito?
- ¿Has guardado fotos o vídeos del problema?
- ¿Puedes demostrar que no es por mal uso?
- ¿Has dado un plazo razonable al casero?
- ¿Se trata de una avería urgente?
- ¿Tienes presupuesto o factura si reparas tú?
- ¿Has guardado todas las comunicaciones?
Este orden evita discusiones posteriores y te protege si hay conflicto.
7) Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Puedo dejar de pagar el alquiler si no reparan la avería?
No es recomendable dejar de pagar sin asesoramiento. Lo adecuado es reclamar la reparación o el coste, no suspender el pago por tu cuenta.
¿Y si el casero dice que es “mantenimiento”?
El mantenimiento menor no incluye averías técnicas ni elementos esenciales. Si el fallo afecta a la habitabilidad, no es mantenimiento ordinario.
¿Puedo cambiar yo al técnico sin permiso?
Solo en casos urgentes o tras haber avisado y no recibir respuesta. Siempre guarda factura y justificación.
¿Qué pasa si la avería aparece al poco de entrar?
Salvo prueba de mal uso, se presume que el problema ya existía o deriva de antigüedad, por lo que corresponde al arrendador.
¿Pueden subirme el alquiler por haber hecho reparaciones?
No. Las reparaciones necesarias no justifican incrementos de renta.
Conclusión
Las averías en un piso alquilado no son una cuestión de cortesía, sino de obligación legal del arrendador cuando afectan a la habitabilidad y no derivan de un mal uso del inquilino. Actuar con orden —comunicar por escrito, fijar plazos y documentar— es clave para evitar conflictos y proteger tus derechos.
Si el casero no actúa, la ley permite soluciones, pero siempre de forma proporcionada y bien documentada.
