¿Tu contrato es vivienda habitual o temporada? La respuesta cambia prórrogas, desistimiento, fianza, actualización de renta y hasta la protección que tienes. La finalidad del uso (residencia permanente vs. estancia temporal justificada) es lo que manda, no el nombre que ponga el contrato. Abajo tienes las claves prácticas, errores frecuentes y modeloslistos para copiar.
1) Qué es cada cosa (la regla de oro)
- Vivienda habitual (art. 2 LAU): contrato para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Aplica régimen tuitivo: prórroga obligatoria (hasta 5 años si arrendador persona física / 7 si jurídica), prórroga tácita hasta 3 años, desistimiento del inquilino tras 6 meses con preaviso 30 días (y posible indemnización pactada prorrateada), límites y formalidades en actualización de renta, etc.
- Temporada (art. 3 LAU: uso distinto de vivienda): alquiler por tiempo determinado ligado a causa temporal real (estudios, traslado temporal, obra, rotación laboral, tratamiento médico…). No hay prórrogas de vivienda habitual ni las mismas reglas protectoras; rige lo pactado y supletorio del Código Civil. La causa debe constar y acreditarse.
Pista rápida: si te empadronas, trabajas y escolarizas hijxs en esa dirección y no hay causa temporal, el contrato parece vivienda habitual aunque lo titulen “temporada”.
2) Señales de que es vivienda habitual (aunque lo llamen “temporal”)
- Finalidad: cubrir tu residencia ordinaria.
- Indicios: empadronamiento, contratos de suministros a tu nombre, escolarización, duración “larga” sin motivo temporal, renovaciones en cadena sin causa.
- Contenido: cláusulas que “prohíben empadronarse” o fuerzan a llamarlo “temporal” no cambian la realidad del uso.
Riesgo para el arrendador: si en juicio se declara vivienda, se aplican prórrogas y derechos de la LAU vivienda; si además se han vulnerado derechos, podría haber nulidad de cláusulas.
3) Señales de que es temporada bien hecho
- Causa objetiva: está descrita (p. ej., “proyecto en [empresa] del 01/02 al 30/09”), y el inquilino la acredita(contrato temporal, carta de desplazamiento, matrícula universitaria, etc.).
- Duración alineada con la causa (meses concretos).
- Cláusulas coherentes con uso temporal (sin prórrogas de vivienda; sin referencias a “residencia permanente”).
- Fianza de 2 mensualidades (uso distinto), salvo que en la práctica autonómica se emplee una adicional (no confundir con garantías voluntarias).
4) Efectos prácticos que cambian según el tipo
| Aspecto | Vivienda habitual | Temporada (uso distinto) |
|---|---|---|
| Prórrogas | Obligatoria 5/7 años + tácita 3 | No aplica (rige lo pactado) |
| Desistimientoinquilino | Tras 6 meses + 30 días aviso; posible indemnización pactada prorrateada | Lo pactado; si no se prevé, rige C. Civil |
| Fianza legal | 1 mensualidad | 2 mensualidades |
| Actualización renta | Reglas LAU (índices/ topes cuando procedan) | Lo pactado (dentro de legalidad general) |
| Subarriendo/cesión | Limitado por LAU | Lo pactado |
5) Paso a paso para blindar el contrato correcto
Si eres inquilino y es vivienda habitual
- Revisa finalidad real: ¿vivir de forma estable? entonces pide contrato de vivienda.
- Evita firmar “temporada” sin causa; si no hay alternativa, deja constancia por escrito de que será tu residencia habitual.
- Guarda pruebas (empadronamiento, contrato laboral local, médico, etc.).
Si eres arrendador y es de temporada
- Describe la causa y pídela acreditada (se guarda copia).
- Ajusta duración al motivo y evita prórrogas automáticas.
- Usa fianza de temporada y, si procede, garantías adicionales razonables.
- Prohíbe subarriendo salvo autorización y fija uso exclusivamente temporal.
6) Modelos breves de cláusulas (para adaptar)
A) Contrato de vivienda habitual – finalidad y prórrogas
“El presente contrato tiene por objeto la vivienda habitual y permanente del arrendatario/a. Serán de aplicación los arts. 9, 10 y 11 de la LAU sobre prórroga obligatoria, prórroga tácita y desistimiento del arrendatario, con preaviso de 30 días. La fianza asciende a 1 mensualidad (art. 36 LAU), sin perjuicio de garantías adicionales.”
B) Contrato de temporada – causa y documentos
“El arrendamiento se concierta por temporada (art. 3 LAU), con finalidad no residencial permanente: [p. ej., desplazamiento laboral/estudios] durante [fechas]. El arrendatario declara que su residencia habitual se sitúa en [municipio/provincia] y que el uso será estrictamente temporal, aportando [carta de desplazamiento/matrícula/otro]. No resultan de aplicación los arts. 9 a 11 LAU propios del arrendamiento de vivienda. Fianza: 2 mensualidades (art. 36 LAU).”
C) Prohibición de empadronamiento en temporada (redacción prudente)
“Dado el carácter temporal del arrendamiento, no se destinará la finca a residencia habitual ni se procederá al empadronamiento en el domicilio arrendado.”
(Nota: el empadronamiento es un acto administrativo; esta cláusula ayuda a coherencia contractual, pero no “blinda” si el uso es realmente habitual.)
7) Errores típicos (y cómo evitarlos)
- Llamar “temporada” a lo que es vivienda para “evitar prórrogas”: si el uso es permanente, puede recalificarse y aplicar todo el régimen de vivienda.
- No justificar la causa: contratos de temporada sin papeles son frágiles.
- Renovar por inercia una “temporada” sin causa: genera apariencia de vivienda.
- Confundir fianzas: 1 mes (vivienda) vs. 2 meses (uso distinto).
- Cláusulas contradictorias (ej.: prohíbo empadronar, pero permito prórrogas largas): señales de fraude.
8) Mini-casos prácticos
- Erasmus 9 meses: con matrícula y fechas, temporada correcta.
- Contrato “temporal” 18 meses sin causa y empadronamiento: apunta a vivienda habitual.
- Consultor 5 meses en proyecto con carta de desplazamiento: temporada.
- Familia que se muda “por probar” sin fecha ni causa: vivienda (salvo pacto excepcional muy bien acreditado).
9) Checklist operativo (para imprimir)
- Identifico la finalidad real (habitual vs. temporal con causa).
- Si es temporada, describo y pruebo la causa (anexo).
- Ajusto duración al motivo; sin prórrogas automáticas de vivienda.
- Fianza: 1 mes vivienda / 2 meses temporada.
- Cláusulas coherentes (subarriendo, empadronamiento, desistimiento).
- Archivo documentación (contratos, justificantes, comunicaciones).
Conclusión
La frontera entre vivienda habitual y temporada no la marca el título del contrato, sino su finalidad real. Si el alquiler satisface tu necesidad permanente, se aplican prórrogas, desistimiento (6 meses + 30 días) y fianza de 1 mes. Si es temporal bien justificado, rige lo pactado (sin prórrogas de vivienda) y fianza de 2 meses. Para evitar problemas: documenta la causa, ajusta duración, y usa cláusulas coherentes con el régimen elegido. Fuente legal consultada:Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). BOE
