Cuando termina el alquiler, el propietario solo puede retener de la fianza lo estrictamente justificado: rentas o suministros impagados y daños imputables al inquilino más allá del uso normal. Todo lo demás (desgaste por el paso del tiempo, pequeñas marcas razonables, averías por antigüedad) no es deducible. Esta guía te da un listado claro de conceptos sí/no, ejemplos reales, pruebas que debes reunir y cómo impugnar retenciones indebidas (con mini-modelo).
1) Qué SÍ puede retener (con prueba)
- Rentas impagadas del contrato hasta la fecha de entrega de llaves.
Prueba: extractos, recibos impagados, cierre de liquidación. - Suministros pendientes (luz, agua, gas, internet) devengados durante tu estancia.
Prueba: facturas finales o lecturas con fecha y fotografía. - Daños imputables por mal uso o negligencia, acreditados con fotos y factura/presupuesto:
- Roturas de cristales por golpe.
- Electrodoméstico dañado por uso indebido (no por vejez).
- Mueble arrancado o puertas descolgadas por tirones.
- Limpieza extraordinaria solo si está pactada y es objetivamente necesaria (vivienda en estado inaceptable).
Prueba: fotos del estado, factura detallada.
Clave: quien retiene debe probar. Sin factura/presupuesto y fotos fechadas, la retención es discutible.
2) Qué NO puede retener (desgaste normal y supuestos frecuentes)
- Pintura mate con marcas leves o tono vencido tras años.
- Electrodomésticos que fallan por antigüedad/uso ordinario.
- Juntas de silicona envejecidas, bombillas fundidas, pequeñas rozaduras en paredes o suelos.
- Mejoras que hiciste y el casero acepta quedarse (sin pacto de abono).
- Penalizaciones no pactadas o genéricas sin base contractual.
3) Tabla rápida “¿Se puede retener de la fianza?”
| Concepto | ¿Retiene? | Qué exigir como prueba |
|---|---|---|
| Último mes de renta impagado | Sí | Recibo/justificante impago |
| Suministros devengados | Sí | Facturas finales / lecturas con foto |
| Vitrocerámica muy rayada por mal uso | Sí | Fotos + factura/presupuesto |
| Pintura apagada tras 3 años | No (desgaste) | — |
| Lavadora que muere por vejez | No (antigüedad) | — |
| Limpieza por suciedad extrema | Sí, excepcional | Fotos + factura detallada |
| Mejoras que se queda el casero | No (salvo pacto) | — |
4) Cómo debe justificarse una retención (y cómo revisarla)
- Liquidación detallada por escrito (concepto a concepto).
- Fotos fechadas del daño y del estado final.
- Factura o presupuesto con desglose (materiales y mano de obra).
- Relación con el inventario y el acta de entrada/salida (si existen).
Si no recibes detalle + prueba, pide la liquidación motivada por escrito y advierte que, de no aportarla, reclamarás la fianza íntegra.
5) Estrategia probatoria del inquilino
- Acta de entrada y salida (firma, lecturas, llaves) y fotos comparativas.
- Inventario (si el piso era amueblado).
- Recibos de suministro y transferencias de las últimas rentas.
- Comunicación al casero (email/WhatsApp) de incidencias y reparaciones durante el contrato.
- Carpeta PDF cronológica con todo (facilita mediación o juicio).
6) Mini-modelo para impugnar retención parcial (email/burofax breve)
Asunto: Impugnación de retenciones sobre fianza – Vivienda [dirección]
Hola, [Nombre del propietario]:
En relación con su liquidación de fianza de [___ €], impugno las retenciones por [conceptos] porque no corresponden a daños imputables, sino a desgaste normal/avería por antigüedad/falta de justificación.
Solicito devolución de [importe] y, en su caso, detalle documentado (fotos fechadas y factura/presupuesto) de los daños que pretende imputar.
Si no recibo respuesta en 7 días, entenderé no justificada la retención y reclamaré la fianza íntegra.
Atentamente,
[Nombre, DNI, IBAN, fecha]
Adjuntos: acta/fotos comparativas, pagos de rentas, recibos de suministros.
7) Enlazado interno recomendado
- Devolución de fianza del alquiler: qué hacer si el casero no paga (vía principal de recuperación). Consulta Legal San Nicolas
- Desperfectos al entrar: cómo documentarlos y reclamar (checklist + modelo) (prevención al inicio). Consulta Legal San Nicolas
Checklist operativo
- Solicito liquidación detallada por escrito (concepto + prueba).
- Clasifico cada partida: deuda/daño imputable vs desgaste normal.
- Reúno acta, inventario y fotos de entrada/salida.
- Pido facturas/presupuestos de cada daño alegado.
- Si no justifican: impugno por escrito (mini-modelo).
- Si persiste el desacuerdo: enlazo con reclamación de fianza (ya publicada) y valoro burofax + demanda.
Preguntas frecuentes (FAQ)
1) ¿Puede el casero retener por “pintar toda la casa”?
No por principio. La pintura suele ser desgaste; solo procede retención si hay daños anómalos y factura.
2) Me cobran una “limpieza final” fija.
Si no está pactada o no es extraordinaria (estado inaceptable), no. Pide prueba y factura.
3) ¿Y si yo hice mejoras (estanterías, lámparas) y se las quedan?
Salvo pacto, no pueden cobrártelas ni usarlo para retener fianza.
4) ¿Pueden retener por una avería de electrodoméstico viejo?
Si es antigüedad, no. Si hay mal uso probado, podrían.
5) ¿Cómo demuestro que es desgaste normal?
Con fotos comparativas, inventario, tiempo de uso y, si hace falta, presupuesto que mencione obsolescencia o vida útil.
Conclusión
La fianza no es un monedero del casero: solo puede deducir rentas/suministros impagados y daños imputables con prueba. Todo lo demás (pintura envejecida, averías por uso, pequeñas marcas) es desgaste. Exige liquidación motivada, facturas y fotos; si no justifican, impugna por escrito y, en última instancia, sigue la ruta de reclamar la fianza que ya cubres en tu web.
