- Revisa la vivienda el mismo día de la entrega y levanta un acta de entrada con fotos/vídeos y lecturas de suministros.
- Todo lo que conste por escrito y con fecha no debería cargarse a tu fianza al final.
- Comunica los defectos por escrito en 7 días naturales (orientativo razonable) y pide solución o autorización para repararlos.
- Si el arrendador no atiende: burofax y, si procede, Consumo/mediación o reparación mínima urgente(humedades, fugas) con factura a reembolso.
1) Por qué importa dejar constancia desde el minuto uno
La fianza cubre daños imputables al inquilino, no el desgaste normal ni los defectos preexistentes. Si no dejas rastro claro de cómo estaba el piso al entrar, en la salida cualquier mancha, arañazo o avería dudosa puede acabar descontándose de tu fianza. La clave es probar el estado inicial para blindarte: documenta, comunica y archiva.
2) Qué cuenta como “desperfecto” (y qué es desgaste normal)
Desperfectos imputables: roturas de cristales causadas por uso incorrecto, puertas descolgadas por golpes, placas vitrocerámicas rayadas en exceso, muebles arrancados, persianas rotas por tirones indebidos, electrodomésticos dañados por mal uso.
Desgaste normal: pequeñas marcas de uso, juntas de silicona envejecidas, pintura con roces leves, bombillas fundidas, bisagras que crujen, electrodomésticos que fallan por antigüedad.
Defectos estructurales o preexistentes: humedades por capilaridad/filtración, marcos podridos, instalaciones antiguas con derivaciones, ventanas que no cierran por mala instalación. Estos no son responsabilidad del inquilino.
3) El examen de entrada: cómo hacerlo de manera “a prueba de discusiones”
Cuándo: idealmente el mismo día de la entrega de llaves, antes de entrar con muebles.
Quién: si puedes, ve con otra persona (testigo) o conserje/agente.
Cómo: habitación por habitación, con un checklist y fotos/vídeos.
Qué revisar sí o sí:
- Pintura y paredes: rozaduras, agujeros, humedades, moho, grietas.
- Puertas/ventanas/persianas: apertura y cierre completos; topes; cierres.
- Suelos y rodapiés: arañazos, baldosas sueltas, desniveles.
- Cocina: hornilla/placa, horno, campana, nevera, lavavajillas; fotos en funcionamiento (displays).
- Baños: cisterna, grifos, desagües, mamparas; fotos de juntas y silicona.
- Instalación eléctrica: todos los interruptores y enchufes; cuadro eléctrico.
- Suministros: lecturas de luz, agua, gas (foto con contador y fecha).
- Mobiliario e inventario: estado de sillas, mesa, sofá, colchones (si amueblado).
- Climatización/caldera: vídeo encendiendo y mostrando temperatura/presión.
Consejo probatorio: agrega geolocalización y fecha activadas en la cámara o graba un breve vídeo con tu móvil diciendo fecha y hora mientras enfocas los defectos.
4) Acta de entrada e inventario: tu seguro ante la fianza
Redacta un documento sencillo y firmado por ambas partes (si el arrendador no puede firmar en el momento, envíalo igualmente por email y solicita confirmación):
Acta de entrada – puntos mínimos
- Fecha y hora de entrega de llaves.
- Relación de llaves entregadas.
- Lecturas iniciales de suministros (con fotos adjuntas).
- Inventario (si amueblado): listado pieza a pieza y su estado.
- Listado de defectos detectados (con referencias a fotos/vídeos numerados).
- Compromiso de revisión durante los 7 días siguientes para detectar vicios ocultos no apreciables el primer día.
Adjunta un zip o carpeta con fotos y vídeos nombrados: 2025-09-25_salon_pared_marca_01.jpg, etc. Guarda todo en la nube.
5) Plazos razonables para comunicar defectos
La ley no fija un plazo único, pero en práctica funciona un margen de cortesía de 7 días naturales desde la entrada para completar la revisión y comunicar por escrito lo encontrado. Ese plazo es defendible: demuestra buena fe y rapidez. Para averías urgentes (fuga de agua, caldera sin funcionar), comunica de inmediato el mismo día.
6) Cómo comunicar (y qué pedir)
Siempre por escrito (email, formulario del arrendador/administrador o burofax si prevés conflicto). Sé concreto:
- Describe cada defecto, ubicación exacta, efecto (p. ej., “ventana dormitorio 2 no cierra; entra aire”).
- Anexa 3–4 fotos por defecto (detalle y plano general).
- Propón solución: a) que el arrendador repare; b) que autorice a reparar y reembolse; c) que consienta una rebajao sustitución.
- Para urgencias (agua, electricidad, seguridad): si no responden rápido, contrata reparación mínima para evitar daños mayores y guarda facturas.
7) Modelo breve de comunicación inicial
Asunto: Comunicación de desperfectos detectados en la entrada – [Dirección]
Estimado/a [Nombre],
En fecha [dd/mm/aaaa] he tomado posesión de la vivienda sita en [dirección]. Tras la revisión inicial, y dentro del plazo razonable, detallo los desperfectos detectados (se adjuntan fotos/vídeos):
- Ventana dormitorio 2: no cierra correctamente (vídeo 03).
- Humedad en pared salón, esquina junto a terraza (fotos 05–07).
- Horno: no calienta por encima de 120º (foto display 11).
- Mampara baño: fuga por junta inferior (vídeo 14).
Solicito, por favor, reparación o autorización por escrito para realizarla y reembolso contra factura. Para la humedad y la fuga, ruego prioridad (riesgo de agravar daños).
Quedo a la espera de respuesta en 5 días.
Gracias,
[Nombre y DNI] – [tel/email]
8) ¿Y si el arrendador no responde o se niega?
- Segundo aviso y plazo claro (3–5 días).
- Burofax con certificación de texto y acuse si se trata de averías que impiden el uso normal (caldera, fugas, cierre de ventanas).
- Reparación mínima urgente si hay riesgo o insalubridad, con factura a nombre del arrendatario y presupuestoprevio si es posible; después, solicita reintegro.
- Consumo/mediación municipal si el arrendador es empresa (administración de fincas, socimi) o si hay negativa sistemática.
- Vía judicial (juicio verbal por cuantía) si el coste/daño lo justifica. Conserva todas las comunicaciones.
9) Relación con la fianza: cómo evitar sustos al final
- Lo que figure en el acta y en tus emails no deberían imputártelo al salir.
- Si reparamos nosotros con autorización o por urgencia, adjuntamos facturas y antes/después.
- No repintes ni sustituyas elementos sin permiso: podría considerarse alteración no consentida.
- En la salida, lleva el pack probatorio de entrada para comparar: muchas discusiones se zanjan mostrando el “ya estaba así”.
10) Errores frecuentes (y cómo evitarlos)
- Entrar con prisas y no revisar: dedica al menos 60–90 minutos a la inspección.
- No probar electrodomésticos: enciende todo (horno, placa, lavadora, caldera, AA).
- Fotos sueltas sin orden ni fecha: nómbralas y guarda en nube.
- Comunicar por WhatsApp sin copia: si usas WhatsApp, exporta la conversación y reenvía un email con resumen.
- Arreglar por tu cuenta sin avisar cuando no es urgente: pide autorización primero.
11) Checklist imprimible (entrada en la vivienda)
- Acta de entrada firmada (o enviada por email).
- Lecturas con fotos: luz / agua / gas.
- Inventario con estado (si amueblada).
- Fotos/vídeos por estancia, con fecha.
- Prueba de electrodomésticos y climatización.
- Ventanas/persianas: abren y cierran.
- Baños: grifos, desagües, mamparas.
- Cuadro eléctrico: magnetos y diferencial.
- Comunicación de defectos en ≤ 7 días.
- Carpeta en nube con todo lo anterior.
12) Preguntas rápidas (FAQ)
¿Puedo retener parte de la renta si no arreglan?
No es recomendable. Mejor requerimiento por escrito, burofax y, si hay gastos urgentes razonables, reembolso con factura.
¿Y si los defectos me impiden vivir (caldera rota en invierno, filtraciones fuertes)?
Pide solución inmediata; si no la hay, estudia reducción de renta proporcional o resolución del contrato por incumplimiento, previa asesoría.
¿Sirven vídeos como prueba?
Sí. Junto con fotos, lecturas y acta, forman una prueba muy sólida.
Conclusión
La mejor defensa de tu fianza empieza el primer día. Con una revisión metódica, un acta de entrada bien hecha y una comunicación ordenada de defectos, transformas un foco clásico de conflictos en un trámite claro. Documenta, notifica y conserva: a la salida, agradecerás cada foto y cada línea escrita.
