¿Se ha roto la caldera? ¿Una persiana no baja? ¿Una junta de la mampara pierde agua? No todo lo paga el inquilino ni todo lo paga el casero. La regla base es: el arrendador asume todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, sin subir la renta; el arrendatario asume las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario y debe avisar cuanto antes de las averías, pudiendo hacer urgencias mínimas y pedir el reintegro. Todo esto lo fija el art. 21 de la LAU (conexión con arts. 22 y 23 para mejoras y obras del inquilino).
1) Mapa rápido de responsabilidades
Casero (paga él):
- Conservación/habitabilidad: caldera que no calienta, fuga en tubería empotrada, instalación eléctrica que salta sin causa, carpinterías que no cierran, filtraciones, humedades estructurales, termo que muere por antigüedad.
- Obligación continua, sin subir renta por ello.
- Acceso: el inquilino debe permitir la verificación y reparación en un plazo razonable.
Inquilino (paga él):
- Pequeñas reparaciones por uso normal: cambiar bombillas, juntas y sifones baratos, engrase o cordón de persiana, ruedas de cajón, tirador suelto, limpieza y mantenimiento menor.
- Daños imputables por mal uso o negligencia: cristal roto por golpe, mueble arrancado, quemaduras en encimera.
Zonas grises (criterio práctico):
- Electrodoméstico antiguo que falla sin mal uso → casero.
- Obstrucción por mala utilización (toallitas, grasas) → inquilino.
- Persiana con cinta deshilachada por años → inquilino (menor); eje/mecanismo colapsado por antigüedad → casero.
2) Urgencias: qué puedes hacer tú y cómo te devuelven el dinero
- Si existe riesgo de daño inminente o incomodidad grave (fuga de agua, caldera en pleno invierno, puerta que no cierra), el inquilino puede ordenar la reparación mínima imprescindible, avisando al casero antes (si es posible) o de inmediato después.
- Pide factura a tu nombre y presupuesto cuando se pueda. Luego, reintegro por el casero.
3) Cómo proceder (paso a paso)
Paso 1 — Diagnóstico y fotos
Anota fecha/hora, haz 3–4 fotos o un vídeo corto del problema, y describe su impacto (sin calefacción, fuga visible, cocina inutilizable).
Paso 2 — Aviso por escrito
Email o mensaje con acuse al arrendador/administración: explica el fallo, adjunta pruebas, propón ventana de visita técnica y pide reparación en X días (según urgencia).
Paso 3 — Visita y reparación
Facilita el acceso. Si pasan días sin respuesta y hay riesgo/urgencia, gestiona reparación mínima y conserva factura.
Paso 4 — Reintegro/liquidación
Si pagaste tú por urgencia cubierta por conservación, solicita reembolso. Para pequeñas reparaciones, asúmelas tú (si encajan como desgaste).
4) Modelos listos para copiar
A) Aviso de avería al casero (con propuesta de cita)
Asunto: Avería [caldera/fuga/persiana] en [dirección] – Solicitud de reparación
Hola [Nombre],
Te informo de la siguiente avería detectada el [fecha]: [describir brevemente]. Adjunto fotos/vídeo.
Propongo visita técnica el [día/horario] (u otro que te encaje esta semana).
Quedo a la espera para coordinar y que se reponga la habitabilidad.
Gracias, [Nombre y DNI, teléfono].
B) Urgencia ya reparada (solicitud de reintegro)
Asunto: Reparación urgente [fuga/caldera] – Solicitud de reintegro
Hola [Nombre],
Ante la urgencia ([explica: fuga, calefacción…]) y para evitar daños mayores, el [fecha] se realizó reparación mínimapor [empresa], importe [€] (factura adjunta).
Conforme a la obligación de conservación, solicito el reintegro en [IBAN] y quedo disponible para facilitar la verificación.
Gracias, [Nombre].
5) Checklist operativo
- Identifico si es conservación (casero) o pequeña reparación/desgaste (yo).
- Aviso por escrito (email con acuse) y adjunto pruebas.
- Para urgencia, gestiono mínimo imprescindible y pido factura.
- Permito la visita para verificación/reparación.
- Archivo correos, fotos y facturas en una carpeta compartida.
- Liquidación final clara (si hubo reembolso o gastos asumidos).
6) Preguntas frecuentes (FAQ)
1) ¿Puede el casero subir la renta por una reparación de conservación?
No: las obras de conservación no permiten elevar la renta.
2) ¿Tengo que usar el técnico del casero?
Si la reparación es a su cargo, puede designar técnico razonablemente rápido. Si hay urgencia y no responde, puedes actuar con la mínima intervención y pedir reintegro.
3) ¿Y si la avería viene de una instalación comunitaria (p. ej., bajante)?
Sigue el mismo flujo: avisa al casero; él gestiona con la comunidad/seguro. No te quedes sin comunicarlo.
4) ¿Qué entra seguro como “pequeña reparación”?
Elementos baratos y de desgaste: bombillas, pilas, juntas, accesorios de uso. Si el coste es elevado o hay envejecimiento manifiesto, se inclina a conservación (casero).
5) ¿Y si hay desacuerdo?
Guarda pruebas, pide informe técnico y, si retienen fianza por algo que no te corresponde, podrás reclamar con base en estas reglas.
Conclusión
En vivienda habitual, el casero paga la conservación (habitabilidad, antigüedad) y el inquilino las pequeñas reparaciones por uso, avisando de inmediato y permitiendo la verificación. En urgencias, puedes actuar con lo mínimo y pedir reintegro con factura. Con avisos por escrito, fotos y los modelos anteriores, la mayoría de disputas se resuelven sin tocar la fianza. Fuente legal consultada: Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 21, conservación), BOE.
